Finanz und Wirtschaft (FuW): Steuerliche Optimierung von Immobiliengesellschaften
Bei der Devestition von Immobilien resultieren je nach Kanton unterschiedliche Belastungen.
Werden Immobilien durch juristische Personen gehalten (Immobiliengesellschaften), können die steuerbaren Gewinne durch Abschreibungen und Rückstellungen reduziert werden. Liegen Immobilien in mehreren Kantonen, ist mit erheblichen Kosten für Abschlussplanung und Steuerverfahren zu rechnen. Bei Desinvestition resultieren stark unterschiedliche Steuerbelastungen, je nachdem, ob die Immobiliengesellschaft (share deal) oder die Immobilie selbst (asset deal) verkauft wird und weil die Grundstückgewinnsteuer schweizweit nicht harmonisiert ist.
Abschreibung von Immobilien
Gebäude sind handelsrechtlich über deren Nutzungsdauer abzuschreiben. Dabei gelten die von der Eidgenössischen Steuerverwaltung publizierten, ordentlichen Abschreibungssätze. Höhere oder ausserordentliche Abschreibungen müssen begründet werden. Auf dem Wert des Landes können grundsätzlich keine Abschreibungen vorgenommen werden.
Rückstellungen für Grossreparaturen
Rückstellungen für künftige Grossreparaturen (oft wird auch der Begriff "Erneuerungsfonds" verwendet) können teilweise pauschal gebildet werden. Diesbezüglich bestehen indes kantonal unterschiedliche Praxen:
Die Kantone Zürich, Zug und Basel-Landschaft akzeptieren grundsätzlich pauschal 1% des Gebäudeversicherungswertes bis zu einer maximalen Höhe von 15% dieses Wertes. Der Kanton Aargau lässt Pauschalen ebenfalls zu, hat aber keine offizielle Verwaltungspraxis publiziert. Andere pauschale Regelungen kennen die Kantone Luzern (1% des Buchwertes bis max. 5% dieses Wertes) und Bern (2% des Gebäudeversicherungswertes während max. 8 Jahren). Keine Pauschalregelung kennen die Kantone Basel-Stadt und St. Gallen, dort ist eine Rückstellung nur mit dem Nachweis von zukünftig notwendigen Sanierungsarbeiten zulässig.
Interkantonale Steuerausscheidung
Befinden sich die Immobilien in verschiedenen Kantonen, werden die Liegenschaftserträge und direkten Aufwendungen objektmässig dem jeweiligen Liegenschaftskanton zur Besteuerung zugewiesen. Die Verlegung der Schuldzinsen erfolgt proportional nach Lage der Aktiven.
Neuere Bundesgerichtsentscheide schafften bezüglich interkantonaler Verlustverrechnung Klarheit: Entsteht in einem Kanton ein Verlust z.B. wegen einer dortigen Renovation verbunden mit einem Leerstand, ist dieser Verlust zunächst mit Gewinnen des gleichen Kantons und danach mit Gewinnen des Sitzkanton der Gesellschaft zu verrechnen. Die übrigen Liegenschaftskantone haben nur einen danach allenfalls noch verbleibenden Verlust proportional zu übernehmen.
Die Mehrheit der Kantone (1) besteuern den gesamten Grundstückgewinn mit der ordentlichen Gewinnsteuer und nicht mit einer separaten Grundstückgewinnsteuer (dualistisches System). Die übrigen Kantone (2) erfassen Wertzuwachsgewinne separat mit der Grundstückgewinnsteuer und nur die wieder eingebrachten Abschreibungen mit der ordentlichen Gewinnsteuer (monistisches System). Monistische Kantone besteuern somit sämtliche Wertzuwachsgewinne auf Immobilien mit der Grundstückgewinnsteuer, unabhängig davon, ob diese von Gesellschaften oder natürlichen Personen veräussert werden.
Ein Wertzuwachsgewinn resultiert, soweit der Verkaufspreis die Anlagekosten übersteigt. Die Anlagekosten sind nachzuweisen, wobei Maklerprovisionen regelmässig hinterfragt werden, insbesondere wenn der Makler eine der verkaufenden Gesellschaft nahestehende Person ist. Nebst einem gültigen Maklervertrag ist die tatsächliche Vermittlungstätigkeit zu belegen. Zudem gilt in vielen Kantonen die Regel, dass lediglich übliche Maklerhonorare anrechenbar sind, wobei 2% des Verkaufspreises als üblich gelten.
Verkauf von Immobiliengesellschaften (share deal)
Wird eine Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft verkauft, wird der dahinterliegende Grundstückgewinn wegen wirtschaftlicher Handänderung besteuert (3). Der Gewinn ist so zu berechnen, als ob die Immobilie als solches veräussert worden wäre. Die Aktionäre, welche die Mehrheitsbeteiligung veräussern, werden steuerpflichtig, und dies grundsätzlich in monistischen wie auch in dualistischen Kantonen.
Fazit
Bereits vor der Investition in Immobilien sind die sich daraus ergebenden Steuerfolgen zu analysieren und zu optimieren, wobei die unterschiedlichen kantonalen Systeme und Praxen einen entscheidenden Einfluss auf die Steuerlast haben. Einmal investiert, sind die Dokumentations- und Deklarationserfordernisse festzulegen und zu erfüllen, damit den Steuerbehörden die erforderlichen Nachweise erbracht werden können. Dadurch entfallen kostspielige und langwierige Diskussionen, Prüfungs- und Rechtsmittelverfahren.
(1) Kantone mit dualistischem System: AI, AR, AG, FR, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, TG, VD, VS, ZG
(2) Kantone mit monistischem System: BL, BS, BE, GE, JU, NW, SZ, TI, UR, ZH
(3) Es gibt Kantone die auch die Übertragung von Minderheitsbeteiligung (Beteiligungsquote von <50%) der Grundstückgewinnsteuerpflicht unterstellen.
Zum PDF Scan des Artikels in der Finanz und Wirtschaft (FuW) vom 25.06.2022
